Sono entrate in vigore il 16 marzo 2019 le tutele rafforzate a favore di chi acquista “su carta” immobili da costruire. Il Consiglio nazionale del Notariato ha spiegato le novità introdotte con il Decreto Legislativo 14/2019, attuativo della Legge 155/2017 sulla riforma delle discipline della crisi di impresa e dell’insolvenza.
Acquisto immobili da costruire, il perché delle nuove norme
Il legislatore, spiega il Notariato, si è preoccupato di tutelare le persone fisiche, che stipulano con un’impresa di costruzioni un contratto che ha come effetto il trasferimento non immediato di un immobile in corso di costruzione, dal rischio che, a causa della crisi dell’impresa costruttrice, l’acquirente subisca la perdita degli acconti versati per l’acquisto.
Secondo il Notariato, la norma in vigore per gli acquisti effettuati fino al 15 marzo 2019 poteva essere facilmente disapplicata poiché le imprese potevano non rilasciare le garanzie e comunque vendere gli immobili in costruzione. Con la norma ora in vigore non si tutelano solo gli acquirenti, ma si garantisce anche la qualità imprenditoriale.
Acquisto immobili da costruire, le nuove tutele
La tutela per chi compra prevede:
– l’obbligo del costruttore di consegnare all’acquirente una fidejussione, che garantisca il rimborso, in caso di crisi dell’impresa, di tutte le somme pagate o da pagare prima del trasferimento definitivo della proprietà;
– l’obbligo di consegnare all’acquirente, al momento del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa di durata decennale (cd. decennale postuma) che garantisca il risarcimento dei danni materiali e diretti all’immobile, derivati dalla rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi.
Il nuovo decreto prevede l’obbligo di stipulare il contratto preliminare (mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata) con l’intervento del notaio, al quale impone di verificare ed attestare la correttezza della fidejussione (che deve essere conforme ad un modello ministeriale).
La fidejussione garantisce il rimborso delle somme versate dal futuro acquirente anche in caso di mancato rilascio della polizza indennitaria decennale postuma in occasione dell’atto di compravendita dell’immobile.
Il notaio, spiega il documento, non stipulerà l’atto in assenza di fidejussione.
Le nuove regole si applicano ai contratti preliminari o definitivi relativi a fabbricati abitativi per i quali il titolo abilitativo (permesso di costruire o Scia) sia stato richiesto o presentato dal 16 marzo 2019.
Vantaggi del contratto preliminare ‘blindato’
La stipula del preliminare con atto pubblico o scrittura privata autenticata, illustra il documento, assicura che tutte le verifiche (visure ipotecarie), riguardanti l’esistenza di ipoteche o altri vincoli sull’immobile da costruire, siano effettuate da subito. Il notaio è obbligato a trascrivere il contratto preliminare nei registri immobiliari, con l’effetto di proteggere l’acquirente dal rischio di ipoteche o vincoli successivi alla trascrizione stessa (purché la vendita intervenga entro tre anni).
Oltre all’indicazione del rilascio della fidejussione ed all’attestazione della sua conformità al modello ministeriale, il preliminare deve contenere:
– la descrizione dell’immobile da costruire, con i suoi confini, e delle pertinenze;
– l’indicazione degli eventuali atti d’obbligo, nonché l’esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli;
– il termine pattuito per l’esecuzione dei lavori, il prezzo e le modalità di pagamento;
– gli estremi del permesso di costruire e l’indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici;
– il capitolato con le caratteristiche dei materiali e gli elaborati di progetto.
La fidejussione, spiega il Notariato, è efficace fino a quando l’assicurazione o la banca che l’ha rilasciata ricevano copia autentica dell’atto di trasferimento dell’immobile contenente l’attestazione del rilascio della polizza assicurativa decennale postuma.
Fino a quel momento, la somma garantita dalla fidejussione può essere pretesa dal futuro acquirente in caso di crisi dell’impresa costruttrice, se il futuro acquirente abbia comunicato di voler recedere dal contratto oppure se il notaio abbia attestato di non aver potuto ricevere l’atto di trasferimento per il mancato rilascio della polizza decennale postuma.
Acquisto immobili da costruire, contratti nulli se non conformi alla legge
Il mancato rispetto dell’obbligo di stipulare il preliminare con atto pubblico o scrittura privata autenticata, conclude il Notariato, comporta la nullità assoluta del contratto per mancanza di forma.
L’intervento del notaio nella stipula del contratto preliminare e del contratto definitivo garantisce il rispetto dell’obbligo di consegna della fidejussione (nel preliminare) e della polizza decennale (nel definitivo), che il notaio è tenuto ad indicare nel contratto.